BGM : NARUTO SHIPPUDEN ORIGINAL SOUNDTRACK 2, Yasuharu Takanashi - Kakazu
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전세 사기 사건으로 피해를 입은 분들께 심심한 위로와 격려의 말을 전하고 싶다. 그러나.. 분명 그분들께는 필자의 이러한 위로가 전혀 들리지 않을 것이리라...... 조속한 해결 방안이 나와 이들을 구제하기를 희망한다.
필자는 이 글을 쓸까 말까 굉장히 망설였다. 사실 지금도 다 작성하고 완료를 누를까 말까를 고민할 것이다. 이번 포스팅의 주제는 '전세 사기 사건과 디플레이션의 관계'이다. 전세 사기 사건은 철저한 계획범죄이며 이를 계획한 조직은 분명히 대한민국의 부동산 정책과 담보 대출 시스템의 허점을 노린 것이 맞다. 그러나 정부는 이러한 사실을 막지 않은 채 그대로 방치하였다. 즉, 필자는 이 사건을 전세 사기 사건을 계획한 범죄 집단 혹은 조직이 양털을 키웠고 정부는 때가 되어 양털을 깎고 있는 것으로 보고있다.
코로나19 부동산 시장 상승기, 빌라는?
코로나19가 창궐한 시기, 전 세계는 미국을 필두로 현금을 찍어 시장에 유통하였다. 이 당시 어마하게 풀린 현금은 모든 자산 시장을 펌핑하였다. 대한민국은 이 시기에 엄청난 부동산 상승기를 경험한다. 그러나 유독 시세가 많이 오르지 않았던 부동산이 있었으니 그건 바로 빌라이다. 빌라는 사실 대한민국 국민들이 기피하는 부동산 중 하나이다. 대한민국 무주택자의 주택 매수 전략은 빌라를 매수해서 사는 부동산이라는 인식보다는 잠시 전세로 살다가 아파트에 청약을 넣어서 당첨되면 새 아파트로 이주하는 전략이었다. 따라서 빌라를 매입하는 수요보다 전세 수요가 더 큰 부동산이기 때문에 빌라 매매가보다 빌라 전세가가 더 비쌌던 것이다.
인플레이션이 지속적으로 발생하는 시기였을 때는 수십 채 수백 채의 빌라를 갭투자를 한 소위 빌라왕들의 이러한 행위가 문제 되지 않았다. 빌라도 인플레이션으로 인하여 집값이 상승하기 때문에 다음 세입자를 구할 때 더 비싸게 전세가를 맞추면 되었으며 세금이 많이 나와도 전세가를 올려 받은 후에 세금을 내면 되었기 때문이다. 빌라왕들은 빌라의 전세가율이 100% 혹은 그 이상이라는 점과 당시 낮은 이자율과 주택담보대출을 담보만 제공하면 손쉽게 받을 수 있었다는 점을 악용하였다.
그러나 2022년 미국 연방준비제도(fed, 이하 연준)의 금리인상을 시작하였고 대한민국 한국은행도 이에 보조를 맞추어 금리인상 기조로 변경하게 된다. 대한민국 기준 0.5%였던 기준금리가 현재 3.5%까지 올랐다. 배수로 따지면 7배가 오른 셈이다. 게다가 러시아-우크라이나 전쟁이 발발하면서 전 세계 경제가 침체로 돌아서게 되었다. 즉, 인플레이션 시대에서 스태그플레이션 혹은 디플레이션 시대로 전환된 것이다.
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디플레이션의 시대가 온다. 지옥문이 열리는가? 천재일우의 기회인가?(feat. 미국 M2 통화량 차트)
BGM : Two Steps From Hell - Strength of a Thousand Men(Archangel) https://www.youtube.com/watch?v=jIxas0a-KgM 필자는 경제가 지속적으로 인플레이션을 발생시키고 화폐 발행량이 증가한다고 주장해 왔다. 그러나 금일부
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전세 사기 문제는 결국 경기 침체가 뇌관이 되어 터졌다.
대한민국은 경기 침체 문제가 발생하기 시작하였다. 2022년도 대한민국 무역수지는 적자를 기록하였고 2023년 1월도 역시 적자를 기록하였다. 이러한 상황에서 2022년도 8월부터는 최악의 거래 절벽까지 발생하면서 부동산 가격이 하락하기 시작하였다. 이 시기부터 현재까지 빌라는 위기에 봉착하게 된다. 세입자를 구하기 어려워진 임대인은 이 시기에 오히려 전세가를 낮추어 주고 계약을 해야 한다. 아파트의 경우는 이러한 거래가 이루어졌다. 아파트의 경우, 매매가 대비 전세가율이 50% 수준이기 때문에 빌라와 같은 전세 사기 사건이 발생한 케이스가 거의 없다.
<참고 사이트 : 연합뉴스, '연초부터 마이너스'…한국경제 경상수지 적자 고착화되나, https://www.yna.co.kr/view/AKR20230310047300002 >
'연초부터 마이너스'…한국경제 경상수지 적자 고착화되나 | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 박대한 민선희 기자 = 한국 경제의 버팀목이었던 경상수지가 새해 첫 달인 지난 1월 두 달만에 적자로 돌아섰다.
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그러나 빌라는 문제가 발생한다. 대한민국의 경기가 침체되면서 빌라의 매매가와 전세가가 동반 하락하게 된다. 소위 빌라왕들은 기존 세입자에게 전세금을 돌려줄 자본이 없는 상태에서 새 세입자를 구한다 하더라도 기존 세입자에게 전세 금액을 모두 돌려줄 수 없게 된 것이다. 설상가상으로 종합부동산세 문제도 발생한다. 종합부동산세는 2022년 7월 개정안에 따르면 아래의 표와 같다. 종합부동산세는 보유하고 있는 모든 부동산의 과세 표준의 합계로 계산하므로 빌라왕들의 종합부동산세는 어마무시하다.
2022년 10월, 수도권에서 1,000채가 넘는 빌라와 오피스텔을 임대하던 '빌라왕' 김 모 씨가 갑작스레 사망했던 사건이 발생하였다. 김 모 씨의 2021년도 종합부동산세 체납액이 62억 원이나 되었다. 즉, 빌라왕들의 생존 전략은 집값의 꾸준한 상승이었다. 그러나 2022년 말기부터 부동산 가격이 조정 및 급감하기 시작하면서 이들은 종합부동산세를 체납하기 시작하였으며 은행의 대출 이자도 감당하지 못하면서 파산하게 된다.
게다가 이러한 빌라왕은 자신이 사망하고 자신의 가족이 상속을 받지 않아 버리면 빌라왕과 그 가족들은 전세 사기 피해자에게 전세금을 돌려줄 의무가 사라져 버린다. 즉, 범죄를 저지른 사람에게 죄를 물을 수는 없는데 피해자만 발생하는 이상한 상황이 연출되는 것이다.
<참고 사이트 : 서울신문, 사망한 ‘빌라왕’ 종부세 62억 체납…200명 보증금 반환 차질, https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20221212500026 >
사망한 ‘빌라왕’ 종부세 62억 체납…200명 보증금 반환 차질
원희룡 “보증 연장 가능…세입자 눈물 안 흘리게 할 것”, 수도권에서 1000채 넘는 빌라와 오피스텔을 임대해 속칭 ‘빌라왕’으로 불린 40대 임대업자 김모씨가 갑작스럽게 사망하면서 임차인
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정부, 국토교통부와 국회는 이 일을 해결할 의사가 없다.
필자가 현재 정부, 국토교통부와 국회는 이 일을 해결할 의사가 없다고 판단하고 있다. 6가지의 요건을 모두 충족되어야 전세 사기 피해자로 인정받을 수 있기 때문이다. 아래에 조건을 정리하였다.
1) 대항력을 갖춘 확정일자를 받은 경우 : 대항력을 인정받기 위해서는 실제로 그 주택에 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야 한다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 발생한다. 이래야 우선변제권을 확보할 수 있다.
2) 임차 주택에 대하여 경매 혹은 공매가 진행되는 경우
3) 면적이나 보증금 등이 전용면적 85㎡, 시세 3억 원 이하인 서민 임차주택인 경우
4) 전세 사기 의도가 있다고 판단되는 경우
5) 다수 피해자가 발생할 경우
6) 보증금 상당액을 돌려받지 못할 경우
그렇다면 피해자로 인정되면 어떤 권리를 갖는가? 아래에 피해자의 권리를 정리하였다.
1) 피해자가 직접 경매 유예 및 정지 신청할 권리 : 이 경우, 정부는 피해자가 살던 집을 매수하거나 임대로 거주하는 두 가지 중 하나를 선택할 수 있도록 하였다.
2) 우선매수권 부여 : 최고가 낙찰액과 같은 가격에 주택을 매수할 수 있으며 이 경우, 정부는 저금리로 낙찰 자금 대출을 지원한다. 200만 원 한도 내에서 취득세 면제, 3년간 재산세 감면,
3) 매수를 희망하지 않는 피해자의 경우 : LH가 해당 주택을 매입한 뒤 매입임대주택으로 피해자에게 임대한다.
4) 피해 가구에게 생계비 월 62만 원, 주거비 월 40만 원 등을 지원한다.
5) 지방세 납부기한 최대 1년 연장, 징수, 고지, 체납처분을 유예한다.
일단 가장 큰 문제는 위의 6 가지 요건을 모두 충족하는 전세 사기 피해자는 생각보다 많지 않을 가능성이다. 서울과 경기도에 빌라 시세가 3억 원 이하인 곳이 과연 얼마나 될 것인가? 전세 사기 의도가 있다고 판단되는 경우, 다수 피해자가 발생할 경우, 보증금 상당액을 돌려받지 못할 경우는 어떻게 증명하라는 것인가? 전세 사기 피해자로 인정받으려면 저 6가지 요건을 피해자가 직접 증명을 하라는 뜻인가?
게다가 피해자로 인정받는다고 해도 그 권리는 어떠한가? 결국 피해자의 자본으로 해당 주택을 사던지 아니면 대출을 받던지 아니면 다 포기하고 LH가 제공하는 임대주택에 거주하던지 셋 중 하나이다. 피해자의 자산을 보전해 주는 조치는 없다는 것이다.
<참고 사이트 : 대한민국 정책브리핑, 특별법으로 전세사기 피해자 지원…우선매수권 부여 등, https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148914341 >
특별법으로 전세사기 피해자 지원…우선매수권 부여 등
정부가 2년간 적용되는 한시적인 특별법으로 전세사기 피해자를 지원하기로 했다. 특별법에 따른 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한이 부여된
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전세 사기 사건, 정부와 국토교통부 그리고 국회는 자유로울 수 없다.
필자는 이 사건에 정부와 국토교통부 그리고 국회도 큰 책임이 있다고 주장한다. 이들의 책임여부는 크게 세 가지이다.
첫 째, 다주택자를 때려잡겠다는 명분으로 종합부동산세를 강화한 것이다. 빌라왕들이 체납한 세금이 바로 종합부동산세이다.
둘 째, 빌라 전세가율이 100% 이상이 되는 경우를 허용해 주었다는 것이다. 빌라왕이 생기게 된 계기는 바로 빌라 매수 수요는 급감하는데 빌라 전세 수요가 급증하면서 빌라 전세가격이 빌라 매수가격보다 비싸도록 시장을 형성한 것이다. 전세가율 100% 이상이 되는 시장을 규제하지 않은 정부와 국토교통부의 문제이다.
셋 째, 서울 등 주요 지역에 주택 공급을 늘리지 않은 것이 가장 큰 원인이다.
<참고 사이트 : 리얼캐스트, 종합부동산세, 넌 누구니?, https://www.rcast.co.kr/news/articleView.html?idxno=3686 >
종합부동산세, 넌 누구니?
강북에서도 처음으로 종부세 내는 단지 나와 [리얼캐스트=김영환 기자] 온 나라가 난리입니다. 11월 25일에 발송된 종부세 고지서 때문입니다. 신한은행에 따르면 아리팍 전용 84㎡는 지난해에 281
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필자는 다시 한번 전세 사기 사건이 조속히 해결되어 피해자 분들을 구제해주어야 한다고 주장한다. 범죄자는 사망하여 책임을 지지 않는 것 또한 문제이지만 이러한 상황을 만들고 악화시킨 것 역시 대한민국 정부와 국회 그리고 국토교통부이다. 그러나 이들은 이 모든 잘못을 '빌라왕', '오피스텔왕' 등 각종 신조어를 만들어 이들을 공공의 적으로 몰아가고 있다. 물론 이들도 범죄를 저지른 것은 사실이다. 그러나, 이들의 범죄가 통하도록 환경을 만든 것은 결국 대한민국 정부, 국회 그리고 국토교통부이다.
과연 대한민국 정부, 국회와 국토교통부는 진정 책임이 없는 것인가? 방치한 자도 책임이 따른다. 혹시 대한민국 정부와 국회, 국토교통부는 피해자 분들의 자산을 회수하기 위하여 일부러 방관한 것은 아닐까?
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