부동산 시장 하락 요인 분석 (ver. 2023.05.16)

BGM : 크라잉 넛 - 룩셈부르크(Luxembourg)
https://www.youtube.com/watch?v=T3eEZ-_2m9w 

부동산은 인간이 삶을 영위하는 데 필수인 의식주 중 주(宙)에 해당한다. 특히 대한민국의 경우, 꼭 집을 내 소유로 만들어야 한다는 의식이 강하다. 사실 그러한 생각은 아시아 국가 전반적으로 해당하지만 일본의 경우, 잃어버린 30년 이후로 이러한 개념이 거의 사라졌다. 그러나 필자는 강력히 주장한다. 부동산은 부동산 시장에 참여하던, 참여하지 않던 인간 모두에게 직간접적으로 영향을 미치는 자산이므로 필히 1 주택은 구매하는 것이 좋다고 말이다. 이번 포스팅에서는 부동산 시장 하락 요인을 분석하고자 한다.

이미지 출처 : 서울시 50플러스포털 https://50plus.or.kr/detail.do?id=8758575

부동산 하락 요인

2023년 5월 16일 현재 부동산이 하락할 요인은 아래와 같다.
 
첫 째, 미국의 M2 통화량의 하락이다. 미국 연방준비제도가 지속적인 금리 인상과 고금리 기조를 유지함으로써 미국에 M2 통화량은 하락 시그널을 보이고 있다. 2022년 3월 ~ 4월에 M2 통화량 최고치를 달성한 후 하락하고 있다. M2 통화량은 쉽게 말해서 미국 시장에 풀린 달러의 양을 말한다. 통화량이 줄어든다는 것은 시중에 거래되는 달러의 양이 줄어든다는 뜻이므로 달러의 가치가 상승한다는 뜻이다. 달러의 가치가 상승하면 자산의 가치는 상대적으로 하락한다. 즉, 디플레이션이라는 뜻이다.
 

미국 M2 통화량 차트(2000년 ~ 2023년 현재)

<참고 사이트 : 미국 세인트루이스 연방 은행, 연방 준비 은행 경제 데이터(FRED) M2 통화량 차트, https://fred.stlouisfed.org/series/M2NS# >

M2

 
더 심각한 차트는 바로 M2 통화량 현재연도/이전연도 변화율 차트이다. 미국에서는 단 한 번도 마이너스(-)를 기록한 역사가 없다. 2023년도 올해가 처음 발생한 역사적인 해이다. 따라서, 앞으로 미국 경제와 자산 시장에 어떤 영향을 미칠지 단언할 수 없다. 적어도 예상이 가능한 것이 있다면 바로 미국 달러의 강세이며 물가와 자산 가격이 조정 혹은 하락 국면으로 전환될 수 있다는 사실이다.
 

미국 M2 통화량 현재연도/이전연도 변화율 차트(1960년 ~ 2023년 현재)

 
<참고 사이트 : 미국 세인트루이스 연방 은행, 연방 준비 은행 경제 데이터(FRED) M2 통화량 현재연도/이전연도 변화율 차트, https://fred.stlouisfed.org/graph/?graph_id=248494# >

M2 | FRED | St. Louis Fed

 
2023년 초, 미국의 평균 주택 가격은 하락하기 시작하였다. 대한민국의 경제는 미국의 경제에 의존하고 있다. 수출로 먹고사는 대한민국의 경제적 특징과 신 냉전 체제로 인한 갈등 국면에서 대한민국은 더더욱 미국의 경제력에 의존할 수밖에 없다. 이러한 상황을 고려해 보면 대한민국도 주택 가격이 하락할 가능성이 존재하는 것이다.
 

미국 평균 주택 가격 차트 (1963년 ~ 2023년 현재)

<참고 사이트 : 미국 세인트루이스 연방 은행, 미국 평균 주택 가격 차트, https://fred.stlouisfed.org/series/ASPUS# >

Average Sales Price of Houses Sold for the United States

 
둘 째, 대한민국 무역 적자가 누적되고 있다. 이는 대한민국의 경제가 점점 나빠지고 있으며 경제의 기초 펀더멘탈이 약화되고 있음을 시사하고 있다. 대한민국은 2022년 4월부터 무역 수지가 적자로 돌아섰으며 2023년 4월까지 약 13개월간 연속 적자를 기록하고 있다. 대한민국의 경제가 나빠지고 있는데 부동산 가격이 오른다는 것이 과연 가능한 일일까? 부동산이 하락할 가능성이 매우 높은 근거 중 하나이다.
 

이미지 출처 : Tradingeconomics.com, 2022년 4월 ~ 2023년 4월 대한민국 무역수지 차트

<참고 사이트 :  Trading Economy Korea, 대한민국 무역수지, https://ko.tradingeconomics.com/south-korea/balance-of-trade >

대한민국 - 무역수지 | 1966-2023 데이터 | 2024-2025 예상

셋 째, 한국은행의 금리 동결이다. 아래의 차트는 대한민국의 기준 금리이다. 현재 대한민국의 기준 금리는 3.5%이다. 그러나 미국의 기준 금리는 5.25%이다. 보통 해외 자본은 기준 금리가 높은 국가로 자금을 이동한다. 그래서 대한민국은 평상시에 항상 미국의 기준 금리보다 더 크게 설정하여 해외 자본이 대한민국에 투자하도록 유도해 왔다. 그러나 현재 미국과 금리가 역전된 것뿐만 아니라 그 폭도 1.75%나 차이가 발생한다. 이는 대한민국 투자 시장에 해외 자본이 빠져나갈 확률이 매우 높다는 것을 의미한다. 만약 한 번에 해외 자본이 대한민국 시장에 빠져나간다면 우리는 제2의 IMF를 목도할 수도 있다.
 

대한민국 한국은행 기준금리 (2008년 8월 ~ 2023년 3월)

<참고 사이트 : 한국은행, 한국은행 기준금리 추이(목록), https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643 >

| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 |  한국은행 홈페이지

 

이로써 우리는 대한민국 부동산 시장의 상승 요인과 하락 요인을 모두 확인하였다. 이처럼 부동산 시장은 혼돈 그 자체이다. 그러나 필자는 빚없는 1 주택자가 되라고 추천하고 싶다. 그 이유는 첫 째, 부동산은 인간이 생존과 삶을 영위하는 필수 요소이기 때문이다. 적어도 1개의 주택을 보유하여 주를 해결하는 것이 가정의 경제를 안정적으로 유지할 수 있다. 둘 째, 부동산 시장이 하락한다 하더라도 내가 사는 주택이므로 버티기가 가능하다. 물론 빚이 없거나 빚이 최소화되어 있어야 버티기가 가능하다. 셋 째, 오히려 부동산 가격이 하락할 경우에 전세사기 사건이 더욱 기승을 부릴 수밖에 없으므로 이러한 피해를 당하지 않게 된다. 넷 째, 다른 자산에 투자할 여력이 생긴다. 부동산이 없는 상태에서 다른 자산을 투자하게 되면 마음이 다급해진다. 마음이 다급해지는 것은 투자 시장에서 필패임을 잊지 말아야 한다.
 
당신이 노숙자가 아닌 이상, 당신은 부동산 시장에 참여할 수 밖에 없다. 부동산 매매, 전세, 월세, 단기 임대 등 어떠한 방식으로도 참여할 수밖에 없는 것이 부동산 시장임을 꼭 인지하여야 한다. 
 
[책임 면책 고시]
이 글은 절대로 부동산을 투자 혹은 투기하라는 의도로 작성한 글이 아님을 밝힌다. 투자는 본인의 선택이며 국제 정세 및 국내외 경제 상황 등에 따라서 부동산 가격은 변동되기 때문이다.