1.10 부동산 대책 분석 Part1. 추진배경과 세부 대응방안

BGM : Two Steps From Hell - Archangel(Voice)(Choir)(Archangel)

https://www.youtube.com/watch?v=mLUguXpUIb0

이번 1.10 부동산 대책이 과연 어떤 영향을 미칠 것인가?

 

2024년 1월 10일 대한민국 정부는 부동산 대책을 발표하였다. 이번 발표의 제목은 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'이다. 이번 발표는 그동안 부동산 시장을 옥죄어왔던 부동산 규제를 해제하는 것뿐만 아니라 노후화가 심각한 주택에 대한 재건축 규제를 대규모 완화하였다. 필자는 이번 포스팅을 통하여 1.10 부동산 대책을 분석하고 앞으로 부동산 시장이 어떻게 전개될지 전망하는 시간을 가지고자 한다. 

 

PS. 이번 부동산 대책은 매우 중요하므로 필자는 총 2개의 파트로 해당 포스팅을 구성할 계획이다. 

 

Part1. 추진배경과 세부 대응방안

Part2. 기대효과와 부동산 시장에 미치는 영향과 예측

 

1.10 부동산 대책 원문  - 국토교통부 홈페이지 확인

1.10 부동산 대책의 원문이 보고 싶으신 분들은 아래의 사이트를 방문하거나 필자가 올려놓은 파일을 참고하시기 바란다.

 

[ 참고 사이트 : 국토교통부, 보도자료, 30년 된 아파트, 안전진단 없이 재건축 착수하여 도심공급 확대한다

https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95089245 ]

1기신도시 재정비 “임기 내 첫 착공, ’30년 첫 입주 추진”, 60㎡ 소규모 신축주택 구입시 취득

 

240110(석간) 30년 된 아파트 안전진단 없이 재건축 착수하여 도심공급 확대한다(주택정책과 등).pdf

0.16MB

 

 

240110(별첨) 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안.hwp

0.28MB

 

 

1. 추진 배경

대한민국 정부는 1.10 부동산 대책을 추진한 배경을 다음과 같이 설명하고 있다.

 

첫 째, 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형을 이루고자 한다. 대한민국 정부는 출산율 급감으로 인하여 추후 인구 감소가 부동산 시장에 미치는 영향력이 적다고 판단하는 것으로 보고 있는 것으로 판단된다. 그 이유는 바로 1인 가구와 고령화 등 가구의 변화가 발생하고 있기 때문이다. 그리고 윤석열 정부가 주택 공급을 발표한 이후로 그 목표치의 절반도 이루지 못하고 있다. 따라서, 현재 부족한 공급량을 대폭 개선하는 의지를 보여준 것이다.

 

부동산 공급량 관련하여 일전에 필자가 올린 포스팅을 참고하기 바란다.

 

https://gbcbaby.com/186

2023년 ~ 2025년 부동산 시장 전망(feat. 무작정 진입도 어려운 이유)

 

 

둘 째, 주택공급 부진은 거시여건 및 주택시장 침체에서 비롯되었기 때문이다. 공급이 위축이 오래될수록 건설산업과 지역경제에 악영향을 미치게 된다. 고금리, 고물가가 지속되면서 주택건설 사업성이 크게 악화되었을 뿐만 아니라 주택시장도 다시 하락세로 전환되었으며 거래도 정체되고 있다. 그리고 가장 큰 문제는 과도했던 공급 규제 여파로 인하여 도심 공급 기반이 약화된 점이다. 즉, 서울과 경기도 주요 도시에 공급량이 턱없이 부족하면서 오히려 주택 가격이 폭등할 우려가 존재하기 때문이다. 즉, 대한민국 정부는 공급량을 늘려 부동산 시장 안정화를 꾀하고 있는 것이다.

 

셋 째, 시장과열기 시기에 강화된 규제로 높아진 주택 구입 및 보유 부담과 전세사기 영향 등으로 수요가 위축되었다. 문재인 정권 시절, 대한민국의 부동산 정책은 소위 다주택자를 적으로 간주하였고 다주택자들이 소유 중인 주택을 매도하도록 유도하는 정책을 펴왔다. 하지만 그 결과, 전세시장과 월세시장이 불안해지는 결과를 가져와 전셋값과 월세값이 폭등하게 되어 국민들의 주거비용이 급증하게 된다.  따라서, 대한민국 정부는 위축된 대한민국 내수 경제를 진작시키고 전세 시장과 월세 시장을 안정화시키기 위하여 부동산 개발 카드를 꺼내든 것이다.

 

2. 대응 방향

아래의 사진은 1.10 부동산 대책에 명시된 대한민국 정부가 설정한 대응 방향을 요약하여 보여주고 있다. 그 목적은 주택공급의 확대로 부동산 시장에 왜곡된 수요와 공급의 균형을 맞추고 침체되고 있는 건설산업에 활기를 불어넣음으로써 대한민국 내수 경제의 활성화를 도모하는 것이다. 

 

1.10 부동산 대책 대응 방향

 

2.1 세부 대응 방안 - 도심지역 주택 공급 확대

세부 대응 방안 중에 재건축 재개발을 신속하게 진행하기 위한 패스트트랙을 도입하겠다고 발표하였다. 안전진단 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능하도록 개선하였다. 단, 안전진단은 사업시행인가 전까지 통과되도록 개선하겠다고 발표하였다. 즉, 안전진단 자체가 없어진 것이 아니다. 예전에는 안전진단 후에 정비사업을 착수할 수 있었다면 이제는 정비사업을 착수한 후에 안전진단이 가능해진 것이다. 그리고 안전진단 기준을 완화하겠다고 발표하였다.

 

준공된 지 30년이 도래하면 재개발 및 재건축 추진위원회를 구성할 수 있게 하였으며 정비구역 지정과 조합 설립 추진을 병행할 수 있게 하였다. 

 

재건축 패스트트랙 절차

 

정비사업 추진 요건을 완화하였다. 재개발 노후도 요건을 60%로 완화하고 노후도 외요건도 개선하겠다고 발표하였다. 정비구역 요건에 해당하지 않는 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함될 수 있도록 구역지정과 동의 요건 등을 개선하겠다고 발표하였다. 이를 통하여 이제 빌라 단지를 재개발 혹은 재건축하기 용이해졌다. 물론 조합 설립등의 문제가 발생할 수 있지만 이전보다 많이 개선된 것은 사실이다. 필자는 이 대응 방안이 추후 서울시에서 추진하는 모아주택 및 모아타운이 신속하게 추진될 수 있도록 만들 것이라고 추정하고 있다.

 

그러나 아쉬운 점은 바로 사업승인기준이다. 필자의 아래 포스팅을 보면 조합설립 기준에 대하여 언급한 바 있다. 원수에게 추천하는 것이 바로 주택조합사업이라는 말이 있을 정도로 추진되기 굉장히 어렵다. 필자는 정비사업 추진 요건을 완화하기 위해서는 사업승인기준 주택건설대지 100% 토지 소유권 확보 혹은 지구단위계획 95% 이상 조건을 필히 완화시켜야 한다고 생각한다. 

 

사업계획 승인을 보자. 주택건설대지 100% 토지 소유권 확보(지구단위계획 : 95% 확보) 이 기준이 정말 지옥이다.

 

정비사업 추진 요건 완화 정책

 

PS. 모아주택 및 모아타운에 대한 내용은 아래의 포스팅을 참고하기 바란다.

 

https://gbcbaby.com/198

메가 서울 공약, 오세훈은 모아주택 모아타운 사업의 이권을 노리는가?(feat. 총선 및 대선자금 확

 

그리고 가장 핫한 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 사업이 있다. 윤석열 정부 임기 내 착공을 시작하여 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단을 면제하고 용적률을 상향하며 금융지원 및 이주단지 조성 등 사업 관련 모든 과정을 패키지로 지원하겠다는 방침이다. 즉, 국가가 직접 1기 신도시와 노후계획도시를 재개발 및 재건축을 진행하겠다는 것이다.

 

이 사업은 정말 거대하다. 첫 째, 이주단지도 계획해야 한다. 필자가 보기에는 3기 신도시를 빠르게 구축해야 이주단지를 확보할 수 있으리라 판단하고 있다. 즉, 1기 신도시 재정비 사업은 3기 신도시 개발 사업과 연계되어 움직일 확률이 높다. 게다가 주거지역 평균 용적률을 100% 내외로 상향 조정하고 3종 일반주거를 준주거 지역으로 변경할 때는 최대 500%까지 용적률 상향을 승인한다고 발표하였다.

 

또한, 해당 사업을 순조롭게 진행하기 위하여 12조 원 규모의 미래도시 펀드를 조성하겠다고 발표하였다. 필자가 보기에는 정부가 해당 펀드의 보증을 서고 사업을 진행할 가능성이 높다. 필자는 이점 때문에 1.10 부동산 대책이 경기 부양을 위한 정부의 대대적인 사업을 추진하는 것이라고 판단하고 있다. 역사적으로 미국의 대 유럽 부흥 프로젝트였던 마셜 플랜과 존 메이너드 케인스의 뉴딜 정책이 그 예시이다. 윤석열 정부는 경제를 살리기 위하여 큰 정부가 되려고 하고 있다.

 

https://gbcbaby.com/205

다시 보는 맨큐의 경제학 - Chapter 16. 경제학자들의 생각 : 존 메이너드 케인스

 

정부가 주도하는 미래도시 펀드 운용

 

2.2 세부 대응 방안 - 전세사기 피해지원 및 예방 강화

전세사기 피해사건은 2023년 대한민국 부동산 시장을 흔들었다. 정부는 보증금 피해 경감 지원, 피해 임차인 주거 지원 강화, 피해 임차인 종합 지원 체계 강화, 철저한 전세사기 예방 네 가지 대책을 발표하였다. 또한, 피해 임차인의 보증금 회수를 위한 협의매수 및 우선매수권 활용 지원 등을 발표하였다. 필자는 이전 포스팅을 통하여 우선매수권 활용을 권한 적이 있다. 제도적인 장치를 기반으로 우선매수권을 활용하여 매수한 후에 추후 대책을 모색하는 것도 중요한 전략이다. 

 

https://gbcbaby.com/115

전세사기 피해자 우선매수권 위기인가 기회인가?

 

2.3 세부 대응 방안 - 건설투자 활성화

정부는 SOC 예산을 조기집행 등을 통하여 건설투자를 확대하겠다고 발표하였다. 현재 국토부 예산 56조 원 중에서 19.8조 원을 24년 1분기에 집중 투자하겠다고 발표하였다. 또한, 민자 사업을 확대하겠다고 발표하였다. 특히 도로 신설, 도로 확장 등 개량 사업 추진 여건을 조성하겠다고 발표하였으며 연 2회 정기적인 평가제도를 통하여 민자철도 사업을 발굴하겠다고 발표하였다.

 

2.4 세부 대응 방안 - 기타 사항

그 외, 아파트뿐만 아니라 소형, 다세대 및 연립주택의 주택공급 확대, 3기 신도시 등 공공주택 공급 정책, 건설산업 활력 회복을 위한 PF 대출 등 자금조달 및 유동성 확대 지원하겠다고 발표하였다. 또한, 지방 부동산 시장의 경우 미분양을 해결할 수 있도록 주택 산정에서 제외하는 정책을 발표하였다. 이 제도를 통하여 지방 부동산을 활성화시킬 것으로 정부는 기대하고 있다. 또한, 건설사업 관련 입주 지연, 하도급대금 지급 보증, 하자보수 등에 대한 지원 정책도 발표하였다.

 

글을 마치며

필자는 이번 부동산 대책을 보며 많은 생각이 들었다. 먼저 떠오른 생각은 바로 이것이다.

 

"저 사업을 추진할 수 있는 자본은 어떻게 조달할 것인가?"

 

대한민국은 빚이 천조국인 국가이다. 과연 이 사업을 추진할 수 있는 정부의 재정은 탄탄할까? 필자는 아니라고 생각한다. 이 사업을 통하여 내수 진작을 꾀하고자 하는 정부의 의지와 생각은 알 수 있었다. 하지만 오히려 이는 독이 든 성배일 가능성이 존재한다. 대한민국의 예산이 충분하지 않다면 분명히 해외에서 조달해야 할 것이다. 즉, 이 역시 부채가 되는 것이다. 과연 대한민국이 경제 부흥을 위하여 대규모 사업을 진행하는 것이 더 큰 빚을 지게 될 것인가? 아니면 대한민국 경제가 다시 활성화되어 경제가 다시 살아날 계기가 될 것인가? 

 

다음 포스팅에서는 1.10 부동산 정책이 대한민국 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠 것인가에 대하여 작성하고자 한다. 많은 관심 부탁드린다.