2023년 ~ 2025년 부동산 시장 전망(feat. 무작정 진입도 어려운 이유)

BGM : 콘크리트 유토피아(Concrete Utopia) OST, 김해원 - 콘크리트 유토피아(Concrete Utopia)
https://www.youtube.com/watch?v=jBt6nOf3YUI&list=PLtAQOow8zMxAg-P4wdCzWDT2f1ljlUUjC 

극단적으로 생각해보자. 모든 주택이 없어지고 단 저 아파트 한 채만 남은 상태라면 저 아파트의 가격은 어떻게 될 것인가?

이번 포스팅은 2023년 7월 ~ 2025년 6월 3년간 아파트 공급 물량과 대한민국 M2 통화량 및 대한민국 기준금리를 통하여 앞으로 대한민국 부동산 시장을 전망해 보는 시간을 가지고자 한다. 미리 이야기하지만 필자는 투자를 권하는 것이 아니다. 우리는 앞으로 자본주의 경제체제에서 살아가야 한다. 자본주의 경제체제 하에서 근로소득만으로는 살아갈 수 없다. 분명히 부를 축적하고 부를 키우기 위해서는 다양한 투자 상품에 관심을 가져야 한다. 기억하라. 선택하지 않는 것 역시 선택이라는 사실을 말이다.
 

[책임 면책 고시]
이 글은 절대로 부동산을 투자 혹은 투기하라는 의도로 작성한 글이 아님을 밝힌다. 투자는 본인의 선택이며 국제 정세 및 국내외 경제 상황 등에 따라서 부동산 가격은 변동되기 때문이다.

 

2023년 7월 ~ 2025년 6월 3년간 아파트 공급 물량 데이터

해당 데이터는 한국부동산원 부동산통계정보시스템 공개자료실의 데이터를 기반으로 정리하였다. 바로 2023년 7월 ~ 2025년 6월 3년간 전국 아파트(30세대 이상) 입주예정물량이다. 그리고 멸실 주택수는 2021년도 멸실 주택수 데이터를 참고하였다. 이번 데이터를 정리하면서 필자는 아래와 같이 가정하였다.
 

• 2023년 7월 ~ 2025년 6월간 멸실 주택수는 2021년도의 멸실 주택수의 x 3년과 같다.
• 멸실 주택수는 모든 주택의 종류를 포함하지만 아파트를 제외한 나머지 단독주택, 다가구, 연립주택 및 다세대주택은 공급되지 않는다.
• 2022년 원희룡 국토부 장관 취임 당시 주택 공급 물량은 총 270만 세대이다. 그러나 이 물량 모두 아파트로 가정한다.

 
[ 참고 사이트 : 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE), 주택공급정보 데이터, https://www.reb.or.kr/r-one/na/ntt/selectNttList.do?mi=10224&bbsId=1264 ]

부동산통계정보시스템

230831_입주예정물량_공개용.xlsx

0.07MB

[ 참고 사이트 : e-나라지표, 주택멸실현황, https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=2839 ]

지표서비스 | e-나라지표

[ 참고 사이트 : 뉴데일리경제, 원희룡 장관 취임 100일…"270만호 주택공급 상세안 연속 발표", 2023.08.23, https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/08/23/2022082300100.html ]

원희룡 장관 취임 100일…"270만호 주택공급 상세안 연속 발표"

2023년 7월 ~ 2025년 7월 각 지역별 공급 물량
시도	아파트 공급물량	2021년 멸실 주택수	2021년 멸실주택수 x 3년(가정)	당초 공급 계획 대비 3년치 공급량	당초 공급 계획
전국	761,010	146,396	439,188	1,620,000	2,700,000
수도권	369,308	77,899	233,697	공란
지방	391,702	68,497	205,491
서울	73,077	33,489	100,467
부산	41,799	8,917	26,751
대구	50,207	13,825	41,475
인천	72,459	8,464	25,392
광주	21,306	2,321	6,963
대전	32,576	6,248	18,744
울산	15,158	2,085	6,255
세종	7,548	405	1,215
경기	223,772	35,946	107,838
강원	21,228	3,538	10,614
충북	31,898	3,671	11,013
충남	44,587	4,269	12,807
전북	20,387	3,308	9,924
전남	16,827	5,457	16,371
경북	35,976	6,890	20,670
경남	48,681	6,604	19,812
제주	3,524	959	2,877

 
현재 3년간 아파트 공급물량이 확정된 세대수는 전국 기준 761,010 세대이다. 이는 원희룡 국토교통부 장관이 취임한 이후 5년간 270만 세대의 주택 공급 계획량을 기준 3년의 시간이면 1,620,000 세대를 공급해야 한다. 즉, 대한민국 전국의 신규 주택 공급 물량은 계획 공급 물량 대비 약 47%로 반토막이 난 것이다.
 
게다가, 매해 멸실 주택수가 발생한다. 지금 경제가 좋지 않아 단독주택, 다가구, 연립주택 및 다세대주택은 아예 공급되지 않는다고 가정하였다. 물론 가정은 맞으나 현실도 거의 들어맞는다. 대한민국 국민들이 선호하는 주택은 아파트가 맞으며 위에 언급된 형태의 주택은 소위 빌라왕과 빌라 전세 사기와 맞물려 공급량도 현저히 줄어들었기 때문이다.
 
https://gbcbaby.tistory.com/115

전세사기 피해자 우선매수권 위기인가 기회인가?

멸실 주택수와 공급량을 비교해보자. 비록 가정이긴 하지만 2021년 멸실 주택수 x 3년을 하게 되면 멸실 주택수는 439,188 가구가 된다. 이는 2023년 하반기 ~ 2025년 상반기 주택 공급량 대비 약 58%에 해당한다. 멸실 주택수의 가구가 그대로 신규 주택 공급량의 수요라고 가정한다면 완전히 신규 공급되는 전국 아파트 물량은 3년 간 겨우 321,822 가구뿐이다.
 
그래서 공급량의 씨가 말랐다고 하는 것이다.
 
[ 참고 사이트 : 조선일보 땅집go, "연말부터 집값 상승할 것…빌라 등 서민주택 공급 이미 5분의 1토막", 2023.10.02, https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2023/09/30/2023093000325.html ]

"연말부터 집값 상승할 것…빌라 등 서민주택 공급 이미 5분의 1토막"

 

대한민국 M2 통화량 선도

아래의 선도는 대한민국 M2 통화공급량 선도이다. 2014년부터 현재까지 10년간의 추이를 보여주고 있다. 2023년 7월 기준 대한민국 M2 통화공급량은 약 380.1 조원이다. 그리고 다음 차트는 대한민국 매매 가격 지수(주간아파트동향) 차트이다. 즉, 대한민국에 M2 통화공급량 상승과 부동산 가격 상승률은 상호 미분 관계임을 알 수 있다. 즉, 매매 가격 지수(주간아파트동향) 은 대한민국 M2 통화공급 변화량에 비례하여 상승한다. 여기서 부동산 가격이 하락하기 위해서는 M2 통화공급량 자체가 감소되거나 통화공급 변화량이 마이너스(-) 방향으로 변해야 한다. 그 방법은 첫 째, 한국은행의 기준금리 상승이다. 둘 째, 한국은행이 보유하고 있는 각종 자산을 다시 매각하여 현금화하는 것이다. 셋 째, 대한민국 원화는 달러보유량을 바탕으로 발행되므로 해외 글로벌 자본 세력이 대한민국에 투자한 달러를 다시 회수하는 방법이 있다.
 

대한민국 통화공급량 - M2 차트, 이미지 출처 : TRADINGECONOMICS.com

[ 참고 사이트 : TRADING ECONOMICS, 대한민국 - 통화공급량 M2, https://ko.tradingeconomics.com/south-korea/money-supply-m2 ]

대한민국 - 통화공급량 M2 | 1970-2023 데이터 | 2024-2025 예상

[ 참고 사이트 : R-ONE 부동산통계뷰어, 매매가격지수(주간아파트동향), 2014.01.01 ~ 2023.09.25, https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=HOUSE_22110 ]

부동산 통계 뷰어

 
즉, 대한민국 M2 통화공급량의 변화가 없이 유지되고 있는 상황에서 신규 주택 공급량이 계획된 공급량 대비 반토막이 나버렸으니...... 주택 가격이 상승할 가능성이 높은 것이다. 현 상황에서 대한민국 주택 가격을 잡는 유일한 방법은 바로 대한민국이 부도나거나 경제가 완전히 폭삭 주저앉아야 하는 것이다. 
 

그러나 대한민국 경제는 절대로 녹록지 않다.

 
그러나 대한민국 경제는 살얼음판을 걷고 있다. 인플레이션을 잡고 싶어도 하지 못하기 때문이다. 또한 M2 통화공급량을 늘리고 싶어도 늘릴 수 없기 때문이다.
 
현재 상황에서 M2 통화공급량이 증가하면 하이퍼 인플레이션이 나타날 수 있다. 현재 인플레이션의 주원인은 러시아-우크라이나 전쟁이다. 전쟁으로 인하여 기존 물류 및 운송 루트의 변화가 발생하고 있다. 산업 구조도 매우 크게 변화하고 있으며 무역의존도가 높은 대한민국의 대내외적 무역 상황이 장기적으로 악화되고 있다. 이러한 상황에서 만약 한국은행이 국내 통화공급량을 늘려버리면 불붙은 곳에 기름을 얹는 꼴이 된다. 대한민국 내에 달러가 유입되더라도 이를 바탕으로 추가 원화 발행은 자제해야 하는 상황인 것이다.
 
그러나 인플레이션을 잡기 위해서 한국은행이 기준금리를 상승시킬 수도 없다. 금리를 상승시킬 경우, 대한민국 기업이 부채로 인한 이자 부담률이 증가하게 된다. 이로 인하여 기업 자체가 부도가 날 수도 있다. 기업 부도가 발생할 경우, 그 기업에서 일하던 근로자는 대부분 일자리를 잃게 된다. 이러한 현상이 연쇄적으로 발생할 수 있다. 가계부채와 국가부채의 규모도 어마무시하다. 대한민국은 이제 국가부채 천조국의 위엄(?)을 달성하였기 때문이다. 이 상황에서 한국은행이 금리를 상승시키면 국가, 기업, 가구 모두 버틸 수가 없는 것이다. 
 
[ 참고 사이트 : 조선일보, [7NEWS] 한국은 국가채무가 ‘천조국’...나라살림 적자도 사상 최대, 2023.04.04, https://www.chosun.com/economy/economy_general/2023/04/04/UCWSZTIUI5E5FCHZSDTLAIVGCM/ ]

[7NEWS] 한국은 국가채무가 ‘천조국’...나라살림 적자도 사상 최대

 
즉, 한국은행이 현 상황을 유지하고 있는 것, 그것밖에 방법이 없는 것이다. 한국은행은 그저 대한민국의 무역수지가 적자에서 흑자로 전환되고 흑자폭이 충분히 개선되기를 바랄 수밖에 없는 것이다. 흑자폭이 개선되어 충분한 이익을 확보하면 국가와 기업 그리고 가구는 부채를 최대한 갚는 것 밖에 없는 것이다.
 

결론과 글을 마치며

주택 가격이 상승할 가능성이 높지만 그렇다고 무리한 대출을 일으켜서 주택을 매수하는 것 역시 심사숙고해야 한다. 사실 가장 좋은 상황은 부채를 모두 탕감하는 것이다. 그것이 어렵다면 대출액수를 최소화해서 이자 비용을 줄여야 한다. 만약 대출을 일으켜 주택을 매수할 계획이라면 최대한 대출액을 줄일 것을 추천한다. 꼭 기억하라. 대출 금액과 이자 비용은 꼭 감당할 수 있는 수준으로만 해야 한다. 지금 진입이 가능한 사람은 주택을 매수할 수 있는 충분한 현금을 보유하고 있는 사람들 뿐이다.  
 
마지막으로 1 주택은 기본으로 보유해야 한다. 지금 무주택자인데 매수를 계획하고 있다면 꼭 대출 금액을 최소화하여 매수할 것을 권한다. 지금 함부로 상급지로 갈아타는 것은 위험하다. 대출 원금과 이자를 상환할 수 있고 감당할 수 있는 수준을 꼭 유지할 것을 권한다.
 
그리고 꼭 이점을 기억하라!
 
무주택자는 주식과 코인 투자로 비교하면 숏 포지션(shot position)이다. 즉, 하락에 베팅한 것이다.
1 주택자는 주식과 코인 투자로 비교하면 중립(Neutral)이다. 즉, 상승에도 하락에도 영향을 미치지 않는다.
2 주택자 이상은 주식과 코인 투자로 비교하면 롱 포지션(long position)이다. 즉, 상승에 베팅하는 것이다.
 
아무것도 선택하지 않은 것 역시 선택이라는 사실을 말이다.